文京区が2025年４月に開業した「元町ウェルネスパーク」。旧元町小学校の敷地を使い、医療系施設やシェアオフィス、区立認定子ども園、レストラン、インターナショナル幼稚園など様々な機能を盛り込んだものです。しかしこの官民連携プロジェクト、権利関係がかなり複雑な中で、非常に変なことになっていることがわかってきました。

元町ウェルネスパークの平面図はだいたいこんな感じです。旧元町小学校を保存・復元した東館（区有地＆区有建物）と新築の西館（区有地＆順天堂建築の建物）に敷地が分かれます。ただし西館の１，２階には文京区立認定子ども園元町幼稚園が入るなど、公民入り乱れた複合施設となっています。園庭と書かれている部分も元町幼稚園の園庭です。

我々の会派「区民が主役の会」が問題視しているのはこの西館の敷地の貸付についてです。区有地を事業用定期借地で2072年まで学校法人順天堂に貸しているのですが、そのやり方が変なのです。西館の敷地は2855㎡です。ここには４重の値引きが実行されています。結果的に現状の地代は月218万円ほどになっています。値引きは

1. 地上の空地部分のほとんどは文京区立認定こども園元町幼稚園が園庭として専用使用するため、該当部分の面積を貸付面積の算定から外す。
2. １、２階を認定子ども園が使うため、建物の床面積のうち文京区使用分の割合を計算し、その割合に従って土地の賃料を減額する。
3. 文京区の定めた公募要件により建物の容積率が未消化となった分を、その割合に応じて土地の賃料を減額する。
4. テナントフロアとしてより価値の高い１～２階部分を文京区が利用することを考慮した土地賃料の減額を実施する。

この４つです。結果的に８割引きとなっていますが、明らかに問題だと思われるのは１の割引です。2855㎡のうち883㎡は元町幼稚園の園庭で使うので、地代を取らないというのです。一見するとそうかと思ってしまいますが、建物を建てる際には建蔽率という規制があります。特別な場所（商業地の角地とか）を除いては、敷地一杯に建物を建てることはそもそもできません。全部でないにしても園庭に類する空地はできていたわけです。というか敷地全体があるからこの規模の建坪が取れたわけです（本当はこの場所の建蔽率は80％で、園庭は敷地の30％ありますので若干不正確ですが）。それを地代から丸ごと差し引くとは意味不明です。

さらにおかしいのは、文京区は施設開業直前に契約を変更して、園庭部分の貸付をのものをやめてしまったことです。計算上の参入除外（割引）の代わりに、園庭部分を順天堂から取り戻し、区の土地にしました。すなわち現状貸し付けているのは2855㎡ー883㎡（園庭）＝1972㎡です。元から園庭分は賃料に算入されていなかったので、賃料総額そのものは変わりません。

でも実は園庭の地下には体育館その他の順天堂の施設が埋まっています。土地の所有権というのは上空や地下にも及びます。順天堂は無権利で文京区の土地（の地下）を使っていることになってしまいました。

なんでこんな変なことになってしまったのかは検証中です。８日の海津敦子議員の本会議場一般質問でこの点を質しましたが、貸してはいないけど事業計画範囲（2855㎡）の中にあるからいいのだという理解不能な説明でした。そもそも私は園庭を契約から外す前の時点から、園庭部分の地代への参入除外はおかしいと思っています。

この件は本来、様々な地代の割引の可能性を応募事業者すべてに周知されていたのかどうか（順天堂だけが有利になっていないか）ということも問題意識としてあったのですが、とりあえず今の契約がおかしすぎるので、まずはその点から追及していきたいと思います。文京区の重要プロジェクトにこんなことでケチがつくのは残念ですが、致し方ありません。